미국의 기준금리 인상에 따라 홍콩 부동산 전문가들은 엇갈린 시장 전망을 내놓고 있다. 일각에서는 미국발 금리 인상, 달러화 강세, 인플레이션 삼중고에 홍콩의 저금리 시대 종말을 예견하며 코로나로 침체된 홍콩 부동산 시장에 추가적인 하방 압력을 가할 것으로 전망했다. 그러나 다른 일각에서는 제한된 주택 공급과 중국 본토의 수요에 홍콩 부동산 시장이 올해 중 다시 회복세를 보일 것으로 상반된 입장을 보였다.

지난 3월, 미 연준(Fed)이 기준금리를 25 베이시스 포인트 인상했으며, 2018년 12월 이후 3년 3개월 만이다. 미 연준은 연중 6차례 추가 인상을 예고하면서 연간 인플레이션율을 약 2%를 유지하면서 올해 말까지 기준금리를 최고 100 베이시스 포인트까지 인상할 수 있다고 밝혔다. 

미국의 금리 인상 이후 주요 6개 통화 대비 달러 가치를 나타내는 달러지수가 100을 넘어섰고, 지난 18일(월) 기준 달러지수가 100.87까지 올라 2017년 3월 이후 최고치를 기록했다. 

알버트 웡(Albert Wong) AA Horses Mortgage Brokerage Services 명예 컨설턴트는 “인플레이션 상승 억제를 위해 미 연준이 시행한 일련의 금리 인상 조치로 인하여 전 세계 자본이 미국으로 유입할 것이며 달러화 강세를 연출할 것이다”고 말했다. 그는 “홍콩달러가 달러화에 페그되어있는 만큼 달러화 강세는 지난 20년 동안 홍콩 부동산 시장을 호황하게 만들어준 저금리 시대를 끝낼 것이다”고 주장했다. 

더 나아가 알버트 웡은 주식 시장 침체와 중국 본토와의 국경 재개 불확실성 또한 홍콩 부동산 시장에 추가적인 타격을 주고 있다고 말하며 향후 2년 동안 주택 가격이 20% 하락할 것으로 전망했다. 

지난 3월 말, 골드만삭스도 코비드19발 경제 악화와 금리 인상으로 홍콩의 가계 소득이 감소하고 주택 구매 수요가 낮아지면서 주택 가격이 하락할 것으로 내다봤으며, 2024년까지 홍콩 주택 가격이 총 20% 하락할 것으로 전망했다. 

홍콩은 전 세계적으로 주택 가격이 가장 비싼 도시 중 하나로, 지난 20년 동안 저금리 환경, 중국 본토의 강한 수요, 신축 아파트의 제한된 공급 등에 힘입어 주택 가격이 2003년 이후 약 7배 뛰었다. 그러나 지난 2019년부터 홍콩 시위와 유례없는 코비드19 팬데믹으로 인한 이중고에 큰 타격을 받았다. 국가보안법 도입 여파로 대규모 홍콩 엑소더스 현상이 빚어졌고 이후 최악의 5차 확산세와 미국의 기준금리 인상 발표까지 이어지면서 홍콩 부동산 시장은 그 어느 때보다 정적이었다. 3월 전체 중고 주택 평균 가격이 정점을 찍었던 지난 9월 대비 4% 하락했다. 

미국의 기준금리 인상에 홍콩 통화국(HKMA)은 미국달러 페그제 시스템을 유지하기 위해 25 베이시스 포인트 인상한 0.75%로 기준금리를 조정했다. 통화국은 “금융 시장 및 통화 안정성 유지를 위해 금리 인상을 했으며 시장 상황을 면밀히 모니터링할 것이다”며 “홍콩의 은행간 금리인 하이보(Hibor)가 미 연준 기준금리 움직임에 따라 자동적으로 움직이지 않으며, 개별 은행들은 공급과 수요에 따라 결정한다”고 성명을 통해 밝혔다.

알빈 청(Alvin Cheung) Prudential Brokerage 부회장은 ”홍콩달러가 달러화에 페그되어있기 때문에 달러화 강세는 즉 홍콩의 부동산 자산을 다른 이웃나라와 비교했을 때 더 비싸게 보이게 만든다. 이에 많은 글로벌 투자자들 홍콩 자산 투자에 대한 매력을 잃게 될 것이다“고 말했다.

Janus Henderson Investors의 신 옌 로우(Xin Yan Low) 글로벌 자산 주식 포트폴리오 매니저는 비록 “예상보다 빠른 미 연준의 기준금리 인상 조치와 달러화 강세로 인하여 단기적으로 홍콩 부동산 수요에 부정적 영향을 미칠 것이다”고 말하면서 “그러나 장기적으로 제한된 주택 공급량과 중국 본토 수요에 따라 홍콩 부동산 시장이 회복할 것으로 전망한다”고 주장했다. 홍콩 부동산 시장은 ‘홍콩에 대한 장기적 전망’과 ‘환율 강세로 인한 단기적 역풍’ 간의 줄다리기가 될 것이라고 덧붙였다.

이 밖에도 일각에서는 사회적 거리두기 규정 완화, 주택 담보 대출 비율(LTV) 완화와 함께 점진적 국경 재개로 주택 구매 수요를 촉진할 것으로 긍정적인 전망을 내놨다. 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 경우, 올해 하반기 팬데믹 상황 통제로 올해 주택 가격이 0~3% 상승을 전망했다.