홍콩 정부가 주택 담보 대출 규정을 완화하면서 부동산 시장 업계 전문가들은 단기적으로 10만~12만 홍콩달러 사이의 고가 주택 거래를 촉진할 것으로 전망했다.

리카코롭 프로퍼티(Ricacorp Properties) 통계에 따르면, 지난 2월 말 폴 찬(Paul Chan) 재무장관이 주택 담보 대출 비율(LTV) 완화를 발표한 이후, 부동산 가치 1000만 홍콩달러~1200만 홍콩달러 사이의 중고 주택 3월 거래량이 199건을 기록했으며, 이는 전월 대비 57% 껑충 급증했으며, 최고 월간 거래량을 기록했다.

폴 찬 재무장관은 지난 2월 23일 연례 예산안 발표에서 최초 주택 구매자에 대하여 부동산 가치 1000만 홍콩달러의 주택에 대하여 90%까지 담보 대출을 제공하며, 1200만 홍콩달러 미만의 주택에 대하여 주택 담보 대출을 80%까지 제공한다. 이는 기존 각각 800만 홍콩달러와 1000만 홍콩달러 상한선에서 증액되었다.

따라서 1200만 홍콩달러 주택을 구매한다고 가정할 때, 구매자가 지불해야 할 초기 계약금(down payment)이 기존 600만 홍콩달러에서 240만 홍콩달러로 크게 줄어든다. 

그러나 조셉 창(Joseph Tsang) JLL 회장은 “최근 주택 담보 대출 완화에도 불구하고 금리 인상이 예견되면서 예전만큼의 강한 수요를 보이지 않을 것이다. 더 나아가 코비드19 5차 확산세 여파가 홍콩 주택 시장 심리를 계속 위축시키고 있다”고 말했다.

코비드19 5차 확산세로 인하여 홍콩은 올해 1분기 경제 둔화를 피하지 못할 것으로 예상된다. 2년 전 팬데믹이 시작된 이래 가장 엄격한 사회적 거리두기 조치가 시행되면서 소매 산업과 요식업 산업이 큰 타격을 받았고, 2월 실업률(11~2월 기간) 또한 다시 4.5%로 반등해 5개월래 최고치를 기록했다. 

게다가 미 연준이 지난 3월 16일 3년 3개월 만에 기준 금리를 25 베이시스 포인트 인상했고 연중 6차례 추가 인상을 예고하면서 주택 담보 대출 완화 효과를 억제시킬 가능성도 있다. 미 연준은 올해 말까지 기준 금리를 최대 100 베이시스 포인트 인상할 수 있다고 밝혔다. 미 연준 금리 인상에 따라 홍콩 통화국 또한 기준 금리를 25 베이시스 포인트 증가한 0.75%로 인상했다. 

홍콩은 미국달러 페그제를 유지하기 위해 미 연준의 금리 움직임에 따라 조정될 수 밖에 없지만, 미국의 금리 인상 속도에 반드시 맞춰서 움직이지 않을 수 있다. 통화국은 성명을 통해 “금융 시장 및 통화 안정성 유지를 위해 금리를 인상했으며 시장 상황을 면밀히 모니터링하고 있다”며 “홍콩의 은행 간 금리인 하이보(Hibor)가 미 연준 기준 금리 움직임에 자동적으로 따라 움직이지 않는다. 개별 은행들은 공급과 수요에 따라 금리를 결정하게 된다”고 말했다. 

mReferral Mortgage Brokerage Services에 따르면, 960만 홍콩달러 가치의 주택을 30년 상환 조건으로 담보 대출을 받는다고 가정할 때, 홍콩 금리가 50 베이시스 포인트 오른다면, 이자율이 기존 2.5%에서 3%로 오르게 된다. 그렇게 되면 매월 상환액이 3,180 홍콩달러 늘어나 매달 59,180 홍콩달러를 상환해야 해야 한다. 이 정도 대출금을 받기 위해서는 대출자의 최소 월급이 93,000 홍콩달러 이상이 되어야 한다고 덧붙였다.

마틴 웡(Martin Wong) 나이크 프랭크(Knight Frank) 중화권 리서치 및 컨설팅 책임자는 “최신 주택 담보 대출 완화 조치는 고소득 개인에게만 영향을 미칠 것이다. 대출금을 더 많이 받을 수 있고 초기 계약금도 줄어들면서 그동안 부족한 자금력 때문에 넘볼 수 없었던 더 큰 평수의 집으로 눈을 돌리게 됐다. 자금력이 약한 저소득 최초 주택 구매자는 여전히 나노 아파트를 선택할 수 밖에 없을 것이다”고 말했다.

리카코롭 프로퍼티와 JLL은 올해 하반기 즈음 코비드19 상황이 안정화되면 주택 시장 또한 안정화될 것이며, 주택 담보 대출 완화 효과가 그때서야 가시적인 효과가 나타날 것으로 긍정적인 전망을 내놨다.