이전 칼럼에서 비거주자가 국내 부동산 등을 양도할 때 양도소득세 계산 및 신고 납부방법에 대해 다룬바 있습니다. 이번 칼럼에서는 양도소득과 관련하여 비거주자의 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용에 관하여 추가적으로 알아보도록 하겠습니다.

1. 1세대 1주택 비과세
1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정은 원칙적으로 양도자가 양도일 현재 소득세법상 거주자인 경우에 한정하여 적용합니다. 다만, 1세대가 출국일 및 양도일 현재 1주택만을 보유한 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 당해 1주택을 양도하는 경우에는 보유기간의 제한을 받지 아니하고 양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 대하여 양도소득세가 비과세 됩니다. 이 때, 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국한 경우로서 출국요건을 충족한 경우 적용됩니다.

따라서 출국한 후 2년이 경과된 뒤에 주택을 양도하는 경우에는 출국일 현재 이미 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우일지라도 비과세 특례규정이 적용되지 않습니다. 또한 이민 온 이후에 비거주자의 지위에서 국내 소재 주택을 새로 구입하거나 상속 또는 증여받은 경우 동 주택을 양도하였을 때는 비과세 규정을 적용받을 수 없으므로 양도소득세를 납부하여야 합니다.

2. 고가주택의 양도차익 계산
1세대 1주택 비과세 규정은 주택과 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액이 9억원 이하인 경우에 적용되며, 9억원을 초과하는 고가주택인 경우에는 9억원을 초과하는 부분에 상당하는 양도차익에 대하여는 양도소득세를 납부하여야 합니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택의 과세대상 양도차익 계산방법은 다음과 같습니다.

 
다만, 비거주자 지위에서 취득한 주택을 비거주자 지위에서 양도하거나, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 출국일로부터 2년이 지나 당해 주택을 양도하는 경우로서 양도일 현재 비거주자인 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받지 못합니다. 따라서 위 산식을 적용하지 않고 전체 양도차익에 대하여 과세하게 됩니다.

3. 장기보유특별공제
2010년 이후 양도분부터 비거주자는 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율(24%~80%)을 적용하지 않고 10%~30% 공제율만을 적용합니다. 그러나 비거주자가 3년 이상 보유한 주택에 거주한 상태로 거주자로 전환되어 1세대 1주택을 양도한 경우에는 특례공제율(24~80%)을 적용받을 수 있습니다. 이 경우 보유기간은 비거주자일 때 보유한 기간도 포함하여 취득일부터 양도일까지로 합니다.

 
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