이번 칼럼에서는 해외 부동산을 취득/보유/처분 시 발생할 수 있는 과세문제에 대해 다뤄보려고 합니다. 국내 부동산이 아닌 해외 소재 부동산을 취득하더라도 거주자인 이상 대한민국 세법의 적용범위에 따라 과세문제가 발생하게 됩니다.

1. 취득 단계 (증여세)
일반적으로 해외 부동산을 취득할 때에는 한국에 납부하는 세금은 없습니다. 다만, 이 부동산을 취득하기 위한 자금원이 무엇인지에 따라 과세가 될 가능성이 있습니다. 해외 부동산을 취득하기 위한 취득자금을 본인이 아닌 타인에게 증여받았다면 증여세를 납부하여야 합니다. 따라서 본인의 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 자금출처의 80% 이상 소명하시지 못하면 증여로 추정되어 증여세가 과세됩니다.

2. 보유 단계 (종합소득세)
국내 거주자가 해외 부동산을 취득한 후 그 부동산을 타인에게 임대하였을 경우, 그 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로 한국 과세당국에 국내외에서 발생한 타소득과 합산하여 신고하셔야 합니다. 물론 신고와 동시에 납부하는 것이 아닌 신고만을 하는 것이므로 국가 간 동일 소득에 대하여 이중과세는 발생하지 않습니다. 다만, 여기서 주의해야 할 점은 일반적으로 일정 기준이하 주택임대소득은 과세대상이 아니므로 신고하지 않고 넘어가는 경우가 있는데 해외 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택 수에 관계없이 모두 과세대상에 해당하기 때문에 해외 주택임대소득은 반드시 종합소득에 합산하여 신고하셔야 합니다.

3. 처분 단계 (양도소득세)
해외 부동산을 처분하시는 경우 양도소득 과세문제가 발생합니다. 해외부동산에는 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않으므로 가족의 일부가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 국내 거주자에 해당하는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다. 따라서 해외 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 하여야 합니다. 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 관할 세무서에 양도소득세 확정 신고· 납부하는 것도 잊지 마시기 바랍니다. 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국 세법에 따라 현지 국가에서 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고·납부한 경우 국가간 동일소득에 대한 이중과세 조정을 위하여 세액공제를 받거나 필요경비를 산입하는 방법으로 공제받을 수 있습니다.

해외부동산 양도소득세를 계산 시 외화환산은 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용하여 양도가액은 양도가액을 수령한 날(분할하여 수차에 걸쳐 수령하는 경우 수령할 때마다 그날의 환율)의 환율을 적용하며 취득가액 등 필요경비는 취득 시와 필요 경비를 지출한 날 그 때의 환율을 적용하시면 됩니다. 또한 해외부동산의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않으니 이 점 유의하시기 바랍니다. 만약 해외부동산과 국내부동산을 함께 양도하신다면 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손이 발생했다고 하더라도 양도차익과 통산이 안됩니다. 다만, 국외자산을 여러 번 파셨다면 국외자산끼리는 양도차익과 차손을 통산할 수 있습니다.

 
ⓒ 위클리 홍콩(http://www.weeklyhk.com), 무단전재 및 재배포 금지