홍콩에서 주택 가격이 하락하고 규제 대상 외의 비은행 금융회사가 실행한 고금리 모기지(주택담보대출)의 상환 지연과 주택 압류가 급증하고 있다.

중앙은행에 해당하는 홍콩금융관리국(HKMA)의 데이터에 따르면, 주택의 자산 가치가 대출 잔액을 밑도는 '언더 워터(물밑)'의 물량이 증가, 3월말 시점의 건수는 5년 만에 최고수준인 1,432이르고, 해당 주택의 총액은 49억 홍콩달러(7,308억8,400만원)로 세계금융위기 시 2009년 이후 최대다.

지난해 12 월 언더워터 물량은 95건으로 4억 1800만 홍콩달러(623억4,888만원)에 그쳤다.

지난해 4분기 이후 비은행 금융회사가 실행한 모기지 상환 지연이 증가하면서 현재 가압류도 증가하기 시작했다.

홍콩부동산금융협회(HKPFA)의 알프레드 램 회장에 따르면 대출 100건당 약 10건이 상환을 지연하고 있으며 지난해 5~6건 보다 늘어났다. 압류도 지난해 100건 당 2~3개에서 지금은 4건 정도로 늘었다.

홍콩 경제의 약 5분의 1을 부동산 관련 사업이 차지하고 있어 주택 시장이 심하게 악화되면 경제 전체가 타격을 입는다.

HKMA는 향후 금융권에 대한 단속 강화를 촉구 할 수 있다.

홍콩 은행들은 이미 엄격한 규제를 받고 있다. 2009년 이후 7차례에 걸친 부동산 안정책이 시행된 결과 주거용 부동산은 부동산 가격에 대한 대출비율(LTV)의 상한이 60%까지 평가 절하되었다. 상황에 따라서는 40%로 제한되는 경우도 있다.

그러나 은행 이외의 금융 회사 및 부동산 개발자는 이 규칙이 적용되지 않는다. 따라서 구매자는 최근 은행을 피하고 이러한 금융회사에서 부동산 가치의 90~95% 상당의 대출을 받고 있는데 100%를 넘는 대출을 권유받는 경우도 있다.

부동산 가격이 상승할 경우 수익을 보겠지만 조금이라도 떨어지면 대출 수중(언더 워터)에 잠겨버린다. 홍콩의 주택 가격은 2015년 9월의 최고치에서 11% 떨어졌다.

국제결제은행(BIS)에 따르면, 홍콩의 가계 부채 비율이 과거 최고인 70%에 육박하고 있다.

은행의 주택담보대출은 금리가 일반적으로 2% 정도이며, 기간은 20~30년인데 반해 제2금융권은 10~30%에서 1~5년으로 짧다. 금융권은 정기적인 수입이 없는 이들에게 대출을 해주지 않기 때문에 은행에서 대출을 받지 못한 이들은 결국 제2금융권에서 주택담보대출을 받는다.

HKPFA 램 회장에 따르면, 상황이 어려워지면서 제2금융회사도 최근에는 대출에 제한을 두기 시작했다.

그는 "요즘 금융회사들이 부동산 가치의 70%까지 대출해 주는 경우가 드물다. 왜냐하면 오늘의 가계부채 비율 70%가 다음 달에는 75%로, 3개월 후에는 80%가 될지도 모르기 때문"이라고 말했다.

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