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이동주 법정 변호사의 법률칼럼-14
위클리홍콩  2017/11/16, 17:59:59   
이동주 법정변호사
자본주의와 물질만능주의가 사회를 지배한다고 해도 과언이 아닌 홍콩에서 내 집 마련은 꿈꾸기 어려운 일입니다. 내 집은 고사하고 발 뻗고 누워 잘 수 있는 방 한 칸만 있어도 다행인 곳이 홍콩입니다. 하지만 그렇다고 해서 부끄러워하거나 우울해 할 이유는 없습니다. 홍콩 어디에도 자신의 땅을 소유한 사람은 없기 때문입니다.

홍콩의 기본법 제 7조에 의거, 홍콩에 존재하는 모든 땅은 중화인민공화국 소유이기 때문입니다. 즉 홍콩에 존재하는 모든 토지는 개인이 소유한 것이 아닌 정부로부터 일정 기간 빌린 땅이라는 것입니다. 하지만 그 임대차 기간들이 실제로는 대부분 75년에서 999년까지 장기 임대이기 때문에 이론상 땅을 소유하고 있지는 않지만 실질적으로는 한 평생 개인이나 법인이 임대하고 쓸 권한을 부여받고 있습니다.
 

필자에게 부동산법은 법대시절에도 그랬지만 일종의 산수 같은 법 분야입니다. 산수는 그 자체로 흥미를 유발한다거나 재미를 느끼기는 힘들지만 수학이나 과학이라는 상위 학문을 공부하기 위해서는 필수적으로 해야 하는 공부입니다. 즉 홍콩에서 살아가는 법정 변호사로서 부동산법은 계약법, 통상무역법과 함께 눈감고도 읊을 수 있어야 하는 법 분야인 것입니다.

그렇게 정부로부터 땅을 빌려 건물을 지은 부동산 개발 회사로부터 고액을 지불하고 집을 산 사람들이 임대주 (Landlord)입니다. 임대주는 해당 부동산에 대한 법적인 권리 (Legal Title)를 갖고있는 주체로, 보통법 (Common Law) 및 홍콩 법령의 보호를 받습니다. 큰 돈을 주고 집을 샀으니 당연한 것입니다.

임대주들의 법적인 권리를 돈을 지불하고 일정기간 빌려 사용하는 사람들은 임차인 (Tenant)이라고 합니다. 그리고 이러한 거래를 가능하게 하는 것을 계약법에서는 임대차계약이라고 합니다.

임대차계약은 영어로 Lease 또는 Tenancy Agreement라고 번역하는데, 둘의 법적인 차이는 임대기간에 있습니다. 3년 이상 기간의 임대차계약을 Lease라고 칭하고, 3년 미만 기간의 임대차계약은 Tenancy Agreement라고 합니다. 임대차계약을 체결할 시 변호사를 고용해야 하는 것은 아니지만 계약서를 한번 꼼꼼히 읽어볼 필요는 있습니다. 주요 계약 조항은 당연히 임대료 (Rental Fee), 임대기간 (Term of Lease and Termination) 그리고 보증금 (Security Deposit)에 대한 조항들입니다. 홍콩에서 3년 미만의 주택임대를 할 경우 통상적인 보증금은 두달치 임대료이고, 계약서 체결 시 첫 달 임대료를 선지급 해야 합니다. 즉 임대계약서 체결과 동시 총 3달 치 임대료를 선지급 해야 하는 것입니다.

임대계약서는 보통 부동산중개업소에서 제공합니다. 홍콩에서는 부동산중개법 (Estate Agents Ordinance)이라는 것을 통해 중개인들로 하여금 중립성을 유지하게 합니다. 즉 중개인에게는 임대계약 관련 협상 시 한쪽에 치우치지 않고 임대주와 임차인 사이에 타당한 가격의 임대계약이 성사될 수 있도록 노력해야 할 윤리적인 의무가 있는 것입니다.

임대가 시작되면 해당 주택을 마음껏 사용할 법적인 권리는 임차인에게 넘겨집니다. 즉 임대가 시작된 후 임대주 마음대로 집을 방문하거나 들어가서는 안되고, 임차인이 원한다면 출입문 자물쇠 교체도 사전 동의없이 가능합니다. 하지만 이러한 법적인 권리에도 법적인 제약은 존재합니다. 예를 들어 공장으로 쓰기 위해 빌린 건물을 주거용으로 사용한다거나, 계약 당시 임대주와 동의되지 않았던 건물 구조상의 공사는 법적인 제제를 받을 수 있습니다. 또, 주거 시 거주자들 사이에 지켜야 할 일종의 계약이 있는데, 바로 상호계약조항 (Deed of Mutual Covenant 또는 DMC)입니다. 입주 전 애완동물을 키울 수 있는지, 임대할 주택을 상업적으로 사용할 수 있는지에 대한 여부도 바로 해당 건물의 DMC에 기재되어 있습니다.

임대차계약을 위반한 것 역시 계약서를 위반한 것입니다. 임대차계약서도 일종의 계약서이기 때문에 위반시 적용되는 법은 같습니다. 하지만 임대료를 못 내었다고 하여 임대주 마음대로 집에 들어와 임차인을 쫓아낼 수는 없습니다. 일정 기간 임대료를 받지 못하였을 경우엔 토지법원 (Lands Tribunal)에 정식으로 소송을 제기하여야 하고, 판결문을 받은 후 법원으로부터 정식 퇴거명령 (Notice to Quit)을 신청할 수 있습니다. 판결문이 나오고 퇴거 명령이 나오면 대문에 서면으로 된 명령이 벽보로 붙여지게 되고, 기재된 기일까지 집을 비우라는 명령이 내려집니다. 만일 해당 기일까지 집을 비우지 않는다면 재산 압류를 진행하는 법정 토지관리인 (Bailiff)이 합법적으로 문을 열고 들어와 내부에 있는 물건을 경매에 붙여 현금화할 수 있습니다. 그렇게 현금화된 금액은 밀린 임대료 보상에 쓰입니다.

집에 물이 안나오거나 주거에 불편을 주는 결함이 있다면 그것에 대한 수리 의무는 임대차계약 상 수리를 담당하기로 한 당사자 (보통은 임대주)가 해야합니다.

다음 주도 계속해서 계약법의 실질적인 사례들을 다뤄보겠습니다.

이동주 법정 변호사 (Barrister)는 Prince's Chambers에서 기업소송 및 자문을 주로 담당하고 있으며 임의중재를 포함한 국제상사중재, 국제소송 및 각종 국내외 분쟁에서 홍콩법에 관한 폭넓은 변호 및 자문을 제공하고 있습니다. 이동주 변호사는 억울한 일을 당하고도 법을 잘 몰라 애태우는 분들을 돕고자 하오니 칼럼에서 다뤄줬으면 하는 내용, 홍콩에서 사업이나 활동을 하면서 법률적으로 어려움을 겪고 있는 분, 홍콩의 법률이 궁금하신 분들은 언제든 이메일을 통해 문의해 주시기 바랍니다.

Kevin D. J. Lee
Barrister-at-law (법정 변호사)
Prince's Chambers (http://www.princeschambers.com.hk)
E: kevinlee@princeschambers.com.hk

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