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세무칼럼 - 비거주자의 한국 부동산 양도소득세 관련 유의사항
위클리홍콩  2019/06/04, 18:27:37   
이석봉 세무사
비거주자가 한국에 있는 부동산을 보유하다가 양도한다면 양도 자금의 해외 반출, 원천징수 문제 등 거주자와 달리 고려해야 할 부분이 있습니다. 지난 칼럼에서 비거주자의 국내재산 양도소득에 대해 사례를 통해 소개해드린바 있는데, 이번에는 챙겨야할 서류, 신고 이후 경정청구 방법 등에 대해 추가 설명을 드리고자 합니다.


(1) 비거주자가 한국에서 부동산을 양도하는 경우

비거주자가 한국 소재 부동산을 양도하면 발생된 양도소득에 대하여 한국 과세당국에 양도소득세를 납부하여야 하는데, 양도소득세를 신고·납부 방법은 거주자와 동일합니다. 즉, 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리의 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하여야 하고, 양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 양도자산의 소재지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.

양도 후, 양도 자금을 해외로 송금할 때는 거래외국환은행을 지정하고, 자금의 취득경위를 입증하는 서류 (부동산 취득신고 수리서, 부동산 매매계약서, 당초 투자시의 송금서류 등)를 거래 외국환은행에 제출하여야만 송금이 가능하며, 자금출처가 확인되는 경우에는 금액 제한없이 송금 가능합니다. 또한, 부동산 소재지 또는 최종 주소지 관할 세무서장이 발행한 ‘부동산 매각자금확인서 (확인서 신청일이 부동산 양도일부터 5년 이내인 경우에 한함)’를 함께 제출하여야 합니다.


(2) 비거주자가 개인이 아닌 법인에게 부동산을 양도하는 경우

한국 부동산을 개인이 아닌 법인에게 양도하는 경우 ‘양도소득세 원천징수’ 라는 제도가 있습니다 (소득세법 제156조). 따라서 부동산 처분시 그 양수자가 법인인지 개인인지 확인하여야 합니다.

양수자가 내국법인 또는 외국법인 (이하 ‘법인’)인 경우에는 그 양수자인 법인은 양도가액의 10%와 실가에 의한 양도차익의 20% 중 적은 금액을 양도자인 비거주자로부터 원천징수하여 다음달 10일까지 양수자의 납세지 관할 세무서장에게 납부하게 됩니다. 이는 최종 납부할 양도소득세의 일부를 양도 시점에 양수자를 통하여 미리 납부하는 것입니다.

이후 부동산을 양도한 비거주자는 ‘비거주자의 양도소득세에 대한 원천징수영수증’을 양수자(법인)로부터 교부받아 예정신고 또는 확정신고시 관할 세무서장에게 제출하여 이미 납부한 원천징수세액을 기납부세액으로 공제받습니다.

만일 이러한 절차가 복잡하고, 양수자로부터 원천징수 당하는 것을 원하지 않는다면 ‘비거주자의 양도소득세 확인 신청서’를 납세지 관할 세무서장으로부터 교부받아 양수자(법인)에게 제출하면 됩니다. 이 경우에는 양수자(법인)의 원천징수의무가 면제됩니다.


(3) 한국에 양도소득세 등을 과다신고한 경우 경정청구 방법

경정청구 제도는 당초에 신고·납부한 세금이 과다하여 이를 환급해 줄 것을 청구를 하는 것입니다. 국세기본법에 따르면, 과세표준신고서를 법정신고기한 내에 제출한 자는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 최초 신고 및 수정신고한 국세의 과세표준과 세액의 결정 또는 경정을 관할세무서장에게 청구할 수 있습니다. 예를 들면, 2013년 귀속 양도소득세의 경우 2014년 5월 31일 (다음연도 5월말일)이 법정신고기한이고, 이 날로부터 5년에 해당하는 2019년 5월 31일까지 경정청구를 할 수 있는 것입니다.

경정청구는 ‘경정청구서’와 함께 ‘계좌개설 신고서, 통장사본을 제출하면 신고한 계좌로 환급금을 받을 수 있습니다. 이때 계좌개설 신고서의 환급계좌는 반드시 본인 계좌이어야 하며, 거래은행은 한국은행과 국고금 지급계약을 체결한 은행이어야 합니다.

이상 설명드린 바와 같이 비거주자의 경우 양도소득세와 관련 제출서류 등에 있어 거주자와 다른 부분이 있습니다. 향후 한국 내 부동산을 처분할 계획이 있으신 교민분들께서는 이러한 제출서류들을 꼼꼼히 챙기시길 바라겠습니다.

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